Проблемные вопросы по договору управления многоквартирным домом

09.04.2011

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Одним из них является передача функций управления управляющей организации.

Должно быть единоначалие
Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая компания. Это логично, поскольку обслуживание несколькими организациями одного дома вызовет большие затруднения и неудобства как для самих управляющих компаний, так и для собственников помещений. Можно представить, как будет производиться уборка территории несколькими организациями. Им придётся делить её на части. Управляющим компаниям нужно будет заключить несколько договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги в один многоквартирный дом, и т. д.

Спрос с каждого
Договор управления заключается управляющей организацией или управляющим с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в письменной форме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой — у управляющей организации. Согласно этому договору, управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, а также с предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений.
Несмотря на то что в части 1 комментируемой статьи установлено: договор управления заключается с каждым собственником, — думается, не исключена возможность заключения одного договора управления со всеми собственниками. В этом случае договор управления будет с множественностью лиц на стороне собственника.
Кроме того, возможен вариант, когда договор управления заключается одним из собственников помещения в этом доме при условии, что общее собрание уполномочит его на такие действия.

Зоны ответственности
В случае когда общее собрание способом управления выбрало товарищество собственников жилья или кооператив, а жильцы самостоятельно управлять домом не стали, товарищество или кооператив заключают договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, где соответственно выступают стороной в договоре управления.
А в случае, когда собственники не выбрали способ управления домом, договор с организацией, выбранной органом местного самоуправления, заключается на срок не менее одного года и не более чем на три. После заключения договора управляющая организация в срок не позднее 30 дней должна приступить к исполнению своих обязанностей по данному договору, если иной срок не установлен.
Договор управления является двусторонним и возмездным. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идёт о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок её определения.

На какие услуги можно рассчитывать?
Предметом договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.
Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным, предусмотренным законом. В комментируемой статье установлены существенные условия договора управления. Также в договор должен быть включён перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень коммунальных услуг содержится в ЖК: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твёрдого топлива при наличии печного отопления) (см. комментарий к статье 154 ЖК).
Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги, перечень которых должен включаться в договор, и именно она несёт за них ответственность перед собственниками помещений.

Бумажные нюансы
В договоре должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома. Однако произвести его описание в договоре практически невозможно, да и собственник жилого помещения может не знать размер и состав всего общего имущества. Думается, что в данном случае это должен быть поэтажный план многоквартирного дома с указанием размера и состава помещений и общего имущества в нём либо какой-то другой технический документ. Однако в комментируемой статье имеется указание, кому возвращается управляющей организацией вся техническая документация, но при этом не говорится о том, кто же представит все эти документы и всю техническую документацию управляющей организации. При наличии товарищества собственников жилья или жилищного кооператива техническая документация на многоквартирный дом находится в этих организациях. Если ТСЖ или ЖСК нет, то документации у собственников помещений может и не быть. Думается, что разрешение этой проблемы могут взять на себя, например, органы государственной власти или местного самоуправления.
Состав общего имущества многоквартирного дома должен быть указан в договоре с каждым собственником помещения. Можно представить себе объём каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками помещений. Но главное — зачем управляющей организации такое количество описания состава общего имущества или такое количество одинаковых документов к каждому договору?

Цена вопроса
В договоре указываются порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Если договор заключается с товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, то указывается цена договора управления всем многоквартирным домом и порядок её определения. В этом случае общее собрание собственников помещений устанавливает обязательные платежи каждого собственника. При заключении договора управления с каждым собственником в нём указывается размер оплаты работ и услуг пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, платы за содержание и ремонт и за коммунальные услуги, а также порядок её внесения.
Кроме того, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля выполнения обязательств управляющей организации. Форма и способ отчёта устанавливаются соглашением сторон договора управления. Управляющая организация должна предоставлять собственникам помещений отчёт о выполнении условий договора в указанный в нём срок. Если это не прописано, то управляющая организация предоставляет отчёт ежегодно в течение I квартала. При этом каждому собственнику помещения в многоквартирном доме должен быть послан такой отчёт.
В договоре управления также должны быть отражены условия, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Исполнение условий договора управления, перечисленных в комментируемой статье, удобно для случаев, когда договор заключается между товариществом и управляющей организацией, и затруднительно для случаев заключения такого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.
Сергей СЕРГЕЕВ, помощник прокурора г. Королёва